よくある質問

中古住宅として売ることも、土地として売ることも可能ですが、両方同時に広告をすることはできません。建物が古くても中古住宅として購入を検討される方もたくさんいらっしゃいますので、ご要望に合わせて販売活動をすることは可能です。

宅地建物取引業法により、不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料（媒介手数料）は下記が上限として定められています。

■取引物件価格（税抜）が400万円超
取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

■取引物件価格（税抜）が200万円～400万円以下
取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税

■取引物件価格（税抜）が200万円以下
取引物件価格（税抜）×5％＋消費税

※不動産の表示価格は総額表示（税込価格）です。仲介手数料は、物件の税抜価格をもとに計算します。

不動産取り引きの仲介では、売買契約が成立した時に、不動産会社への仲介手数料を支払います。そのため、売買契約が成立するまでは原則として、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

不動産の売却を仲介業者に依頼するメリットは、まず広告やネットワーク等を利用した幅広い販売活動をしてもらえることでしょう。買主が見つかれば、売主との間に入って売買契約から引き渡しまでスムーズに進むよう、金額をはじめとする買主との交渉事も任せられます。

また、家の売却時には物件の調査に始まり、契約書類の作成や買い手への重要事項説明、引き渡し、ローンや登記の手続き、税金のことなど専門知識が必要です。素人では分かりづらいことも多いので、そのつど的確なアドバイスがもらえるのもメリットといえます。

ほかにも、土地の測量調査、不具合が見つかったときの瑕疵保証等、売却時に役立つサービスを提供している会社もあります。仲介手数料はかかるものの、安心して取引を任せることができるでしょう。

家を売る（買う）ときには、信頼できる不動産会社を選ぶことがポイントとなります。

１． 電話やメールで最初に不動産会社に接触したときの問い合わせ対応・手続きが「スピーディな対応」「ていねいな説明」をしてくれる営業担当者であること。

２．不動産マーケット情報の鮮度や分析力等の専門的知識に加えて、法律、融資、税制、リフォームなど、担当者の知識が豊富であること。

３．担当者の接客が「誠実」と感じられること。たとえば「話し方」や「こちらの事情を熱心に聞いてくれる」「親身になって動いてくれる」ということがあげられます。

４．売主の事情に合わせてスムーズに売れるよう販売戦略が提案できること。広告宣伝の方法や、売却中の営業活動の報告等もどのような内容、タイミングで行われるのか、事前に聞いてもしっかりと答えてくれる担当者がよいでしょう。
また、問い合わせ以前に、相場などをインターネットで調べ、売り出しのキャッチフレーズがよい、写真の取り方がよい不動産会社であることも選ぶうえで大切なポイントです。

５．店内の雰囲気や来店時のあいさつの仕方などによって、会社や営業担当者の業務遂行能力を推し量れる面もあるかもしれません。店内が整理整頓されていなかったり、窓口対応がルーズだったりする場合は、実務面でも迅速的確な対応はあまり期待できないでしょう。

６．会社の経営理念などの要素もチェックしておきたいポイントです。
「次に売買をするときにも利用したい」「友人・知人に紹介してもいい」と思える会社かどうかも、信頼感を測るポイントの一つでしょう。
リピーターや紹介客が多いことは、顧客の支持率、満足度が高いことの証になります。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約形態があります。
いずれも基本的な内容は同じですが、販売状況の報告を売主に行う頻度が異なる点、仲介（媒介）を複数に依頼できるか否か、売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないかなど、それぞれ特徴があります。媒介契約の内容や特徴をしっかりと確認し、分からないところは説明をうけ、自分の意思を不動産会社にしっかりと伝えたうえで、媒介契約を締結しましょう。

■専属専任媒介の特徴

「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけた時も貴社の媒介により売却します。」

専属専任媒介は、依頼者（売主）が仲介（媒介）を1社の不動産会社にしか依頼できないとする契約で、他の不動産会社に依頼することはできません。

また、不動産会社が探した相手方以外の買主と売買契約を締結することはできません。これは、たとえば売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきても依頼した不動産会社を通さないと売買契約を締結できないということです。
この点が他の媒介契約とは異なり拘束力が強い契約となります。

■専任媒介契約の特徴

「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。」

専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。

そのほか、専属専任媒介契約と専任媒介契約の主な内容は下記となります。

・媒介契約の有効期間を3ヶ月以内とすること

・仲介業務の実施状況（販売活動の状況など）を依頼者へ報告する義務が課せられています。
※専属専任媒介契約を締結した場合の報告頻度：1週間に1回以上
専任媒介契約を締結した場合の報告頻度：2週間に1回以上

・依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ）へ物件登録が必要になります。
指定流通機構に物件を登録すると、不動産会社がリアルタイムで不動産情報を交換・共有することができ、買主を幅広く探すことができます。
※専属専任媒介は、契約を締結した日から5日以内の登録義務
専任媒介契約を締結した日から7日以内の登録義務

専属専任媒介の方が、専任媒介契約よりも2日間短くなっており、成約に向けての積極的努力義務が他の契約より強い契約となっています。

■一般媒介契約の特徴

依頼者（売主）が仲介（媒介）を複数の不動産会社に依頼することができる契約です。
専任媒介契約と同様、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合も、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。
最終的には１社の不動産会社と取引を進めます。

・依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ）への物件登録が義務がない。
・不動産会社の売主に対する売却活動の業務報告の義務はなし。
・他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがある。

【3つの媒介契約の内容で比較する主な違いは下記となります】

・不動産会社から売主への営業活動報告の頻度（販売・問合せ状況など）
・売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないか。
・複数の不動産会社に販売をお願いできるか、できないか。

一般媒介契約は、窓口が広がり買主が見つかりやすいほか、自分で買主を探すことも可能ですが、不動産会社は販売活動状況を報告する義務がありませんので、実際にどのような活動をしているのかが見えにくい点もあります。また、一生懸命広告を出しても結局は他の不動産会社で売買契約が決まることも考えられるため、不動産会社によっては広告費などの経費を積極的に使わないことも考えられます。

一方専任（専属）媒介契約は他の業者による横取りの心配がなく、営業担当者もしっかり販売・広告活動をおこなってくれる利点が期待できますが、窓口が１つの不動産だけのため、より信頼できる不動産会社選びが重要になります。

契約の種類によってメリット、デメリットがありますので、物件によってどの媒介契約にしたらメリットが多くなるのかを判断する必要があります。

机上査定は、一般的に30分から１時間程度の調査で査定価格を知ることができます。訪問査定は、不動産会社の営業担当者が実際に現地を数十分程度確認するほかに役所や法務局で法規制やインフラ状況を調査する時間がかかりますので、査定書をお出しするまでには、数日かかがるのが一般的です。

大丈夫です。ご売却については、査定価格が不動産会社により異なることがあります。
また、不動産会社にもそれぞれ特徴があり、販売活動の方法が違うケースもあります。
ただし、余りに多数に声をかけると、複数の不動産会社への対応が必要となるので大変です。査定に訪れた不動産会社の担当者の知識の豊富さや、提示金額、取扱実績などを加味して、2～3社選定されることをおすすめします。

無料です。不動産査定には大きく分けて、机上査定（簡易査定）と訪問査定（現地査定）があり、周辺の類似事例と該当物件を比較して、おおむね3カ月以内に売れると想定した「査定価格」を割り出します。

●机上査定（簡易査定）

周辺の売出事例や成約事例、公示地価などの「価格データ」と土地面積、建物面積、間取り、築年数などの「物件データ」を参考にして、査定価格を算出する方法です。眺望や隣地との距離、内装の程度などは考慮されないため、実査定後に、価格の誤差が生じる可能性があります。

●訪問査定（現地査定）

営業担当者が現地を訪問した上で、査定価格を算出する方法です。「価格データ」と「物件データ」「現地の状況」の３つの視点から査定を行うため、より正確な査定価格を知ることができます。ご訪問時に、建物や敷地の状況を見て、詳細な報告を行います。また、営業担当者にその場で質問できるので、より具体的にご売却の流れを知ることもできます。

(売却の流れ)

ご相談からご成約、お引き渡しまで、1ヶ月～6ヶ月を目安とするとよいでしょう。契約を結んでから販売開始までは、広告作成や情報収集など、準備に約１週間程かかります。売却に向けた営業活動は、１ヵ月～3ヶ月を目標に行われることが一般的ですが、物件によっては時間を要します。また、売買契約後、残金決済までに現金なら1週間程度ですが、購入者のローン審査には1ヶ月ほどかかります。

ご資金内容や、住みかえ計画によって異なります。どちらの場合でも、メリットとデメリットがありますので、 査定時に営業担当者と十分にお打ち合わせください。

■売却先行の場合

新居購入資金を確保できるので、資金計画が立てやすく、購入する物件の価格の目処がつきます。また、売り急ぐ必要がないため、高値で売却できる可能性が高くなります。
一方で、購入が遅れてしまうと仮住まいが必要になります。
ご自宅に住宅ローン残債務がある場合は、売却成立が先となりますが、残債務の内容によっては、既存住宅ローンを残しつつ、購入の住宅ローンを組む事が可能な場合もございます。このローンは「つなぎ融資」とも呼ばれます。

■購入先行の場合

転居するスケジュールがたてやすく、仮住まいを用意する手間や費用が省くことができます。一方で、売却に時間がかかると、二重ローンになってしまうなど、資金繰りに困る場合があります。

可能です。ただし、売却完了時に、住宅ローン全額を一括返済しなければならないという条件があります。事前に住宅ローンの残債が抹消できるかどうかの確認が必要となるので、住宅ローンの返済予定表（若しくは残債が分かる書類）を用意しておきましょう。

また、自宅を売却した金額で残っている住宅ローンが返済しきれない場合、残債を含めた買いかえローンを利用して売却する方法や、住民税と所得税から売却損を控除できる優遇税制を利用できる場合があるので、不動産会社の担当者にご相談ください。
(※利用には適用条件があります。詳しくは国税庁のホームページなどをご確認ください。)

ご自宅の資金を受け取るには、買いかえ先に引越しをする必要があります。このようなケースでは、一時的に必要資金を用意する「買いかえつなぎ融資」の利用なども可能です。
他に買主の了解が得られれば、お引渡し後・残金受領後にも数日間、今の家に居住し、残代金を購入先に支払ってから引越しを行うことができる場合もあります。

お部屋の第一印象はとても大切です。事前に以下の準備をしておきましょう。

１.部屋の中をきれいに片づけましょう。とくに、水まわりやベランダなどは気になる箇所です。念入りに掃除をしましょう。
２.カーテンやブラインドを開けたり、玄関から居室、トイレ等、すべての照明をつけてなるべく明るい印象になるよう、心がけましょう。
３.窓を開けて、部屋の換気をしておきましょう。ペットを飼っている家、普段から喫煙している部屋などはニオイが残っている可能性もあります。あらかじめ消臭剤などでケアしておきましょう。

その他、ハウスクリーニングやリフォーム、ホームステージング（※）を活用すると印象が良くなります。
どんな人が住んでいたか、というのも買い手にとっては気になるところです。笑顔で出迎えるとともに、質問にはきっちり答えましょう。家族全員で出迎える、というよりは、少人数で待機するほうがゆっくり部屋内を見てもらえるでしょう。

※ホームステージング（Home Staging）とは、お部屋を家具や小物で演出することで、早期に好条件での売却を目指す販売手法です。

土地売却の際に重要となるのは、正確な面積です。古くから所有している土地では、不動産登記簿謄本に記載してある数字が正確でないこともあります。
また、隣家との境界標がない場合は、敷地境界があいまいになっていることが考えられます。売買契約時に実測面積での契約を求められることもありますし、買主が後々ご近所と境界でもめないよう、現地で測量調査を行って境界を確定させ、境界標を設置しておくと安心です。簡易な測量サービスを行ってくれる不動産会社もあるので相談してみましょう。

土地売却は立地や面積によって、購入者が異なるため、どれくらいの規模のものが建てられるか役所で確認しておきましょう。また前面道路の幅や自動車が入れるかどうかもチェックしておきます。これらの確認事項は売却を依頼すれば、不動産会社が行ってくれるのが一般的です。

空き地の場合は、植木などの残存物がないかを確認し、自分たちで動かせるものは事前に撤去しておきましょう。そのほか、売却に必要な権利書、測量図、境界確認書など土地関係の書類を集めておきます。

家が建っている場合はそのまま売るか、更地にしてから売るかどうかも不動産会社に相談して決めたほうがいいでしょう。古家付きで売る場合のメリットとしては、買い手が家の規模や日当たりの状態をイメージすることができたり、住宅ローンが利用できるため、買い手の幅が広がります。

物件特徴や価格相場などを客観的にチェックしましょう。同じ地域のマンションであっても、築年数や階数、眺望などによって条件は異なります。また、住んでいる間に補修やリフォームした部分、不具合などもあれば、書き出しておきます。

また「エアコン、給湯器、床暖房、ガスコンロ、組み込み式の食器洗い洗浄機」など、室内の設備状況についても確認しておきましょう。売買契約時には「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」があり、通常では気づかない欠陥や不具合が売却後に見つかったら、売主がその補修費用等と負担することになります。

マンションの管理体制、管理員の勤務時間、ご近所との関係や、駅からの距離、学校や病院、公園までの距離など周辺環境を整理して、住むうえでの魅力をピックアップします。
大規模マンションの場合は、ゲストルームやキッズルームなど共用施設の充実や、管理組合活動など、実際に住んでみなければ分からないアピールポイントを、不動産営業担当者へ細かく積極的に伝えるのも、査定金額アップ、早期成約への重要なポイントです。

売るために必要な書類として、分譲時のパンフレットや図面、権利書や固定資産税納付書も揃えておきましょう。

家の状態、価値を客観的に把握しましょう。
雨漏りやシロアリ被害などの劣化はないかなど、屋内外を確認しておきましょう。売買契約時には「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」があり、通常では気づかない欠陥や不具合が売却後に見つかったら、売主がその補修費用等と負担することになります。
不動産会社によっては、もしものときの補修費用をまかなう瑕疵保証サービスを取り扱っているところもありますが、後で慌てないよう事前にチェックしておくと安心です。

また、住んでいる間に補修やリフォームした部分があれば書き出しておきます。一戸建ての場合は外観も大きなポイントなので、外壁の塗りかえをした時期など、メンテナンスの記録も確認しておきましょう。
実際に住んでみなければ分からないアピールポイントを、細かく積極的に伝えるのも、査定金額アップ、早期成約への重要なポイントです。

敷地の境界をはっきりさせておく必要があります。隣地との境目に境界標が設置してあるか、エアコンの室外機や雨樋が隣家に越境していないかどうかも見ておきたいものです。
また、ご近所との関係を不動産会社に伝えておいたほうがいい場合も。そのほか売るために必要な書類として、権利書や間取り図、固定資産税納付書などを揃えておきます。

基本的に、費用は発生しません。
一般的に行われる広告費や、不動産購入希望者の現地見学に関わる費用は、売買契約時に発生する仲介手数料に含まれているためです。ただし、例外として売主側の特別な依頼を元に発生した広告費などの「実費」などは請求される場合があります。
また、媒介契約締結後に契約内容に反した形で売却を取り下げる場合、手数料がかかる場合があります。 不動産会社との媒介契約の際、契約書内容を確認して、疑問があれば納得いくまで説明してもらいましょう。

不動産会社のホームページや、不動産ポータルサイトへの物件情報掲載、各種住宅情報誌への掲載、新聞折込広告の実施、店頭での物件情報の掲示、指定流通機構（レインズ※）への物件登録など、さまざまな手段で購入希望者を探します。
そのほかに、条件や希望にあった既存顧客への物件紹介、不動産をお探しの方が気軽に見学できるオープンハウスの開催を行います。
ご売却物件に対する問い合わせ状況や反応、広告など売却活動の経過報告は営業担当者が定期的に報告を行います。

具体的な売却活動の方法は、依頼する不動産会社によって異なりますので、査定依頼時に、どのような方法で活動を行うか確認しておくと良いでしょう。

※レインズ
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。
オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで契約の相手方を広く探索することができます。逆に買主は、複数の業者にまわらなくても１つの会員会社に問い合わせれば、登録物件はすべて把握できる仕組みになっています。

事前にお約束した日時に、不動産会社の担当者と一緒に見に来られます。
また、土日など一定の期間、自由に見学できるようなオープンハウスを行なって、購入希望者に見ていただくことも可能です。

「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする参考価格ですので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

「査定価格」は、営業担当者が物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出しています。

「売出価格」は不動産会社が出した査定価格を基に、売主の希望、ご事情、同一マンション内の売出状況を見て決めます。
査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。逆に、売却までの期間に特にこだわりがない場合は、売り出し価格を高めに設定して反応を見ながら、価格を調整していく方法もあります。

どのレベルで折り合いをつけるのかは、置かれている事情を重視するのが一般的です。買いかえで新居の引き渡し時期が決まっているなど、何らかの事情で現金化を急いでいるような場合には、営業担当者から提示された査定価格に近い価格で売り出すのが安全です。

ご事情により早期処分をご希望の方や、ご所有の不動産がなかなか売れない方、周囲の方に知られずに売却したい方には不動産会社の「買取りサービス」を利用することをおすすめします。
不動産会社、または専門の買取り業者が買主となりますので、「仲介」のように買主が見つかるまで売れない、ということがなく、早く確実に売ることが可能です。
ただし、「仲介」と比較すると売却価格が低くなる傾向にありますので、メリットとデメリットをよく理解しましょう。

<メリット>

・不動産会社が買主となりますので、確実かつスピーディに売却が可能
・広告なしでの売却が可能なので秘密が守れます

<デメリット>

・一般の仲介と比較して、買取後、再販売する必要がある為、売却価格が低くなる傾向にあります。

一般的にはリフォームは必要ありません。買主の好みの問題もありますので、購入後に買主が負担し、リフォームをするケースが多いです。ただし、建物の状況によっては、一部でもリフォームすることで印象が良くなり、早期の売却が実現することもあります。

居住中の場合は必要はありません。空家の場合も、売主様に判断いただけますが、不動産会社にお預けいただくことで、購入希望者のご案内時など煩わしくありません。

可能です。中古物件の場合、多くのお客様がお住まいになりながら売却をされます。

兄弟などほかに法定相続人がいれば、遺産分割協議を行い、所有者を特定してから登記することが必要となります。

１.遺産分割

相続によって不動産を取得するのは、自分１人だけとはかぎりません。
兄弟などほかに法定相続人がいれば、遺産分割協議を行い、所有者を特定してから登記することが必要となります。

2.相続登記（不動産の名義を移す）

相続によって取得した不動産を売却するには、必ず相続登記によって、不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります。 登記手続きはご自身で行うこともできますが、相続の種類によって複雑手続きでかなりな手間がかかる場合もあるので弁護士や司法書士などの専門家に依頼するのがよいでしょう。

また、相続登記に期限はありませんが、相続登記を行わないと売却ができないので、売却を考えている場合は早めに手続きを行うといいでしょう。

3.不動産業者に売却を依頼する

相続登記手続きができた完了後は、普通の不動産を売却した場合の流れと同じになります。
所有者となった相続人が売主となり、不動産業者と媒介契約を交わし、売却に向けて進めていきます。

4.売却代金を相続人の間で分配する

遺産分割協議の内容にそって売却代金を分割します。

以上のように、相続不動産の売却には、遺産分割協議や相続登記などと段取りが多くなります。相続人が集まれる機会も限られるため、なるべく早いうちに各種手続きを行うと良いでしょう。